Jakie formalności i pozwolenia są wymagane do budowy domu?

Zanim łopata trafi w grunt, trzeba przygotować plan dla urzędu. Procedury mogą potrwać nawet kilka tygodni, dlatego najlepiej wcześniej zaplanować wszystkie kroki i możliwie dokładnie sprawdzić wszystkie wymagania. Warto zaplanować też kolejność działań, aby dokumenty znalazły się tam gdzie trzeba i w odpwiednim czasie.

Od czego zacząć budowę domu? Formalności

Na starcie potrzebna jest działka oraz tytuł prawny do dysponowania nią na cele budowlane. Pierwszym krokiem są formalności przed budową domu, czyli weryfikacja planu miejscowego albo uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Równolegle planuje się projekt budowlany i komplet wymaganych oświadczeń. Podstawą prawną jest Prawo budowlane oraz Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Ścieżki administracyjne są dwie: pozwolenie lub zgłoszenie. Wybór zależy od parametrów domu i przepisów szczególnych. Kalendarz działań warto oprzeć na kolejności: plan miejscowy lub warunki zabudowy, projekt, wniosek, zawiadomienia. Taki porządek przyspiesza złożenie kompletu bez wezwań do uzupełnień.

Budowa domów – Wielkopolska

Budowa domów pod Poznaniem to popularna opcja wśród osób szukających miejsca do życia poza centrum miasta, ale z szybkim dojazdem. W regionie dużym zainteresowaniem cieszy się także budowa domów w Poznaniu, ale na obrzeżach, gdzie dostępne są nowe działki budowlane. Kompleksowa budowa domów w Poznaniu i okolicach powinna być prowadzona przez sprawdzonego wykonawcę i obejmować pełen proces – od projektu po wykonanie – co pozwala inwestorom ograniczyć liczbę formalności i uprościć przebieg całej inwestycji.

Dokumenty planistyczne: MPZP lub decyzja WZ

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wskazuje, co da się wznieść na danym terenie. Ustala m.in. wysokość budynku, linię zabudowy i dach. Wypis i wyrys z planu wydaje gmina lub urząd miasta. Opłaty wynoszą 30 zł za stronę wypisu do 5 stron, 50 zł za stronę powyżej 5, oraz 20 zł za każdą część wyrysu A4, z limitem 250 zł łącznie.

Gdy planu nie ma, składa się wniosek o warunki zabudowy. Dokument zawiera opis inwestycji i część rysunkową, a także mapę w skali 1:500 albo 1:1000. Dołącza się m.in. wyrys z ewidencji i oświadczenia dostawców mediów o możliwości podłączenia. Pełnomocnictwo pozwala, by sprawy prowadziła projektant, biuro lub firma budująca domy; opłata przy składaniu wniosku – 598 zł dotyczy głównie osób trzecich, dla wlaściciela jest to bezpłatne.

Projekt budowlany i wniosek o pozwolenie

Projekt budowlany tworzą dwie części. Część architektoniczno-budowlana opisuje układ, konstrukcję i rozwiązania techniczne; zawiera rzuty, przekroje i elewacje. Część zagospodarowania terenu powstaje na mapie do celów projektowych, z obrysem obiektów, dojazdami, przyłączami i zielenią. Gdy brak jest mapy zasadniczej, stosuje się mapę jednostkową przyjętą do zasobu.

Wniosek o pozwolenie składa się w starostwie, w wydziale architektury i budownictwa. Dołącza się po trzy egzemplarze projektu, wymagane uzgodnienia, decyzję WZ, oświadczenia o tytule prawnym i prawie do dysponowania. Potrzebne są też zaświadczenia o przynależności projektantów do izb. W szczególnych sytuacjach dochodzą uzgodnienia konserwatorskie, przyrodnicze, przeciwpożarowe oraz oświadczenie projektanta o możliwości podłączenia do sieci ciepłowniczej.

Dziennik budowy i start robót

Po uzyskaniu decyzji trzeba przygotować dziennik budowy. To urzędowy rejestr przebiegu prac i zdarzeń wpływających na proces. Wpisy prowadzi kierownik budowy. Nawet gdy prace organizuje firma budująca domy pod klucz, odpowiedzialność za wpisy spoczywa na kierowniku i dokument jest wymagany przy zakończeniu.

Rozpoczęcie robót zgłasza się do nadzoru budowlanego na co najmniej 7 dni wcześniej. Zawiadomienie obejmuje decyzję lub zgłoszenie, dziennik, oświadczenia kierownika i inwestora, informację o przedsięwzięciu oraz plan BIOZ, jeżeli jest wymagany. Organ przyjmuje zgłoszenie bez sprzeciwu albo wzywa do uzupełnień. Prac nie wolno zaczynać przed złożeniem kompletu dokumentów.

Budowa na zgłoszenie do 70 m²

Dla domów jednorodzinnych o powierzchni zabudowy do 70 m² możliwa jest realizacja na zgłoszenie. Procedura jest uproszczona. Ustawodawca przewidział brak obowiązku prowadzenia dziennika i ustanawiania kierownika budowy. Pozostają wymogi planistyczne i projektowe adekwatne do tej ścieżki. Większe domy wymagają pełnego postępowania pozwoleniowego. W takiej skali i gdy planowana jest kompleksowa budowa domów, konieczne są wszystkie opisane kroki. Dotyczy to także terminowego zawiadomienia o starcie robót. Pominięcie etapu skutkuje wstrzymaniem prac przez nadzór.

Pozwolenie na budowę – koszt

Na koszty formalności składają się opłaty planistyczne. Łączna kwota za wypis i wyrys nie przekracza 250 zł. Jeśli wymagane są warunki zabudowy, złożenie wniosku przez przez osoby trzecie będzie kosztować 598 zł. Poza tym budżet obciążają projekt i mapa do celów projektowych, ustalane na rynku. Sama decyzja o pozwoleniu nie obejmuje wydatków wykonawczych.

Ostatnie etapy i ważność uprawnień

Po zakończeniu prac składa się zawiadomienie o zakończeniu budowy albo wniosek o pozwolenie na użytkowanie. Kopia dziennika trafia do dokumentacji powykonawczej. Organ może zażądać uzupełnień i wtedy trzeba je dołączyć bez zwłoki. Dopiero po braku sprzeciwu można legalnie zamieszkać w budynku. Pozwolenie na budowę wygasa po 3 latach bez rozpoczęcia robót. Tak samo dzieje się po przerwie dłuższej niż 3 lata. W takiej sytuacji składa się nowy wniosek z kompletem dokumentów. Lepiej więc utrzymać ciągłość działań i terminy.