Operat szacunkowy w postępowaniu wywłaszczeniowym

Operat szacunkowy to dokument, na podstawie którego ustalana jest wysokość odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Sporządzany jest on przez rzeczoznawcę majątkowego. Jakie elementy powinien zawierać operat, jak przebiega jego ocena i na co zwrócić uwagę w kontekście procedury odszkodowawczej?

Wymogi formalne operatu szacunkowego – co powinien zawierać?

Osoby wywłaszczane często wpisują w wyszukiwarkę internetową zapytanie: operat szacunkowy co to? W sporze o wysokość należnego odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości operat szacunkowy (pisemna opinia o wartości nieruchomości) jest bowiem kluczowym dowodem. Dlatego warto wyjaśnić, czym jest ten dokument.

Operat szacunkowy powinien zawierać:

• Przedmiot i zakres wyceny – czyli dokładne określenie nieruchomości oraz tego, co w wycenie jest uwzględniane.
• Cel opracowania – wskazanie, że wycena służy ustaleniu odszkodowania za wywłaszczenie.
• Podstawę prawną i formalną – czyli akty prawne regulujące sposób szacowania oraz źródła, z których czerpane są dane o nieruchomości.
• Daty kluczowe dla wyceny – m.in. datę sporządzenia operatu, datę oględzin, a także datę, na którą określono wartość nieruchomości.
• Opis stanu nieruchomości – jej charakterystykę faktyczną i prawną.
• Przeznaczenie nieruchomości.
• Analizę rynku nieruchomości na obszarze właściwym lub zbliżonym dla danej wyceny.
• Rodzaj i uzasadnienie wyboru metodologii szacowania.
• Wynik wyceny.

Dodatkowo rzeczoznawca majątkowy powinien umieścić klauzule odnoszące się do szczególnych okoliczności, o ile takie występują, oraz załączyć do dokumentu m.in. odpis księgi wieczystej lub protokół z jej analizy, wypisy z planu miejscowego lub ewidencji gruntów, a także protokół z oględzin.

Aktualność operatu i możliwość przedłużenia

Operat szacunkowy ważny jest przez 12 miesięcy od dnia jego sporządzenia, jeśli w tym okresie nie zmieniły się istotne czynniki mające wpływ na wartość danej nieruchomości (np. uwarunkowania prawne czy sytuacja rynkowa). Po upływie 12 miesięcy nie zawsze wymagana jest nowa wycena. Operat można przedłużyć poprzez potwierdzenie jego aktualności przez tego samego rzeczoznawcę majątkowego.

Kontrola i ocena operatu

Osoba wywłaszczana ma prawo odwołać się od decyzji o odszkodowaniu. Organ administracyjny (lub sąd w przypadku składania skargi) może ocenić, czy opinia rzeczoznawcy została przygotowana w sposób rzetelny, spójny i zgodny z wymogami prawnymi.

Operat – pod kątem merytorycznym – może zostać zweryfikowany przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. W ramach tej procedury ocenia się zgodność operatu z przepisami prawa oraz z wymogami formalnymi. Istotne jest to, że organizacja zawodowa nie określa nowej wartości nieruchomości, a jedynie sprawdza prawidłowość wyceny.

Zarówno zamawiający operat, jak i strona, w której sprawie operat został sporządzony, mogą złożyć wniosek o przeprowadzenie takiej kontroli, jeżeli mają wątpliwości co do rzetelności lub dokładności opinii. Koszty oceny ponosi zamawiający.

Odpowiedzialność zawodowa rzeczoznawców majątkowych

Jeśli rzeczoznawca dopuszcza się zaniedbań lub nie stosuje się do stawianych mu wymagań, może ponieść odpowiedzialność zawodową. Dotyczy to sytuacji powtarzających się, a nie jednostkowego błędu.

Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa wszczyna w takich przypadkach postępowanie i kieruje sprawę do Komisji Odpowiedzialności Zawodowej. W zależności od wyników postępowania, minister może nałożyć jedną z kar dyscyplinarnych przewidzianych w ustawie.